对外国购房者加课重税 悉尼楼市伤得起吗？

ACB News《澳华财经在线》6月2日讯 六月的第一天，新州政府宣布，要将外国投资者附加税从4%提高一倍至8%，将每年缴纳的土地税从0.75%提高到1%，并于下月1日起开始实施新政。
 
该政策的目的有两个，一是增加海外购房者的成本，减少海外购房者对本国置业者的“挤出效应”。二是让“富有”的海外买家来“补贴”本国置业者。据新州政府估算，在未来四年，新州向海外买家增收的税费可能为二十亿澳元，这笔钱将用来补贴本地的首次置业者。首次置业者购置价格在65万澳元以下的二手房将可免除印花税，首次置业者补贴金额也将有一定程度的提高。
 
新州政府将“重拳”挥向海外购房者，其实并不令市场感到非常意外。5月份特恩布尔公布联邦预算案时就曾宣布要对海外购房者加税。现在新州政府的新政只是另一只靴子终于落地而已。
 
在澳洲的楼市，源源不断而来的中国买家一度支撑着看多者的信念。因此接下来最值得关注的问题是：“打击”海外买家的购房新政会对楼市产生怎样的影响？

5月24日，澳财政司司长John Fraser参加了悉尼召开的股票经纪和财务顾问协会会议，并在会议上做了发言。这条新闻并未引起过多关注，但是Fraser在讲话说披露的数据值得关注。
 
Fraser称， 截止到目前的过去一年中，外国投资审查委员会（FIRB）收到的来自中国投资者的房产投资申请比前一财年下降了60%。在2016财年全澳的外国投资购房申请为4万个，而今年会降至1.5万个。
 
Fraser将这一下降称为“锐减”（steep fall），并表示其中主要原因是中国政府限制资本外流及收紧信贷的政策。

现在，新州对外国购房者加税，无异于再给市场吹来一场强劲的冷风。上调税费后，如果购买一套价格为80万澳元（约合人民币400万元）的房产，外国买家的纳税额约为9.5万澳元（约合人民币47万元），比本地首次置业者多付6.4万澳元（约合人民币32万元）的税。
 
Richlink Capital 嘉富诚基金公司（澳洲）CEO Stuart Keighran对《澳华财经在线》表示，新州政府将外国购房者印花税提高一倍，新州即成为全澳印花税最高的地区。虽然5月最后一周的数据表明悉尼房价略有下降，但总的来看，2017年上半年悉尼的房价上涨动力仍然较强，悉尼仍是世界舞台上公认的全球化城市，未来房价还会继续上涨。新州政府只针对外国买家的新政是“荒唐的”，更合理的做法是降低补贴，减少审批环节，增加房屋供给和提供更有效的基础设施建设方案，只有从供给和需求两方面着手，才能给楼市降温。Stuart Keighran在股权和房地产投资领域有25年的从业经验。
 
澳洲房地产咨询机构AC集团董事Esther Yong说，澳洲政府过于激进的新政会吓跑外国投资者。
 
“政策每年变化都很大，投资者可能会发现在这个国家投资的风险过高。”她说。
 
而外国投资者对于“抬高”澳洲房价起了多大作用，也存有争议。根据澳大利亚财政部的一份研究，从2010年中期到2015年初，外国投资者的需求使悉尼和墨尔本的房价每个季度上涨80-122澳元，而在同期这两个城市的房价每季度涨幅为1.28万澳元。许多经济学家将澳洲近年来房价快速上涨的主要原因归于本国投资者，他们利用慷慨宽松的税收政策从房产投资中获利。澳洲本国房产投资者购买的房产占去了整个市场的四成。
 
相比于外国房产投资者，本国房产投资更令业内人士担忧。机构投资基金JCP就在近期警告，只还利息类房贷可能成为澳洲版次级贷。一些借款人的房贷是家庭收入的6倍，那些贷给年轻家庭及其他杠杆率过高的借款人的按揭贷款，一旦违约将使澳洲四大银行的股价蒸发20%。
 
过去5年来悉尼房价上涨了75%。根据房产研究机构CoreLogic发布的最新数据，5月份悉尼房价下跌了1.3%，已是继4月之后连续第二个月下跌。有评论人士认为，尽管跌幅较小，但楼市中的分化已愈加明显。悉尼的独立屋价格变动不大，但公寓价格松动已是不争的事实。（详见本网报道《数十个项目停工！悉尼公寓开发商艰难踌躇》）去年下半年，悉尼非独立屋的建设许可下降了30%。现在新州政府要对海外购房者课以重税，恐怕新建公寓价格会进一步下挫。
 
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