澳大利亚房产知识必读：贷款篇

        作为中国人，在澳大利亚这样一个陌生的国度希望圆了自己的买房梦毕竟不是一件容易的事，大多数人还是会选择贷款买房，在进入这个市场之前，我想大概大多数人还是会觉得心里有点紧张，对信息的不了解，对澳大利亚房屋贷款没有一个比较清楚的认识，都会是大家烦恼的原因。

        本期我们将主要探讨一下澳洲房产贷款的基本程序以及一般贷款申请人所担心的问题。一般澳洲贷款申请人所担心的问题分为三大类，第一类就是利率的问题;第二类是贷款申请所需时间，费用和材料;第三类是贷款限制额度，成数及还款计划。

        一、关于贷款利率的问题。

        1.银行及非银行金融组织的区别。

        首先我们来谈谈利率的问题，在中国，房屋贷款一般是由银行放出，以房屋作为抵押，保证银行利益，通过吸储集中资金，再通过放贷放出资金，以储蓄和贷款的利差保证银行的收益。所以简单地说，银行的贷款利率是和储蓄的利率息息相关的。澳大利亚金融市场和国内有一个很大不同，除了银行之外，澳大利亚还有很多其它的金融组织，也就是non-banklender,具有放出贷款的权限。这些机构的资金来源并非是银行，也不是储蓄，而是通过基金，信托等手段募集资金。如养老金等。其实国内来的同胞有时候会有一个误区，就是认为和银行合作比较稳妥，这些非银行金融组织并没有银行那样雄厚的资金担保，也没有银行那样的商誉，和他们合作自己的利益得不到保障。实际上，这么想是不对的，因为一家金融组织的信用程度和他是否是银行没有直接的关系，的确银行听上去似乎”财大气粗”一点，但是因为非银行金融组织的资金来源往往是包括养老金等实力雄厚的资金源，所以他们的资金量与银行相比不一定落于下风。而且相对于名气等指标，衡量一家金融组织稳定与否的标准，最好的办法还是查看一下该金融组织的信用评级比较可靠。根据数据显示，有不少非银行金融组织的信用评级并不低于甚至高于银行。

        除了资金来源之外，银行与非银行的区别还在于业务范围，因为金融条例所限，非银行金融机构往往不如银行的业务范围广泛。但是就住房贷款而言，非银行与银行所能提供的金融产品没有太大的区别，甚至在于利率和年费的问题上，很多非银行金融机构比银行有更大的优惠。这造成了一个很有趣的现象，很多华人客户往往更希望选择银行，而澳大利亚本土人中有相当大的一部分对银行怀有很抵触的情绪。对于贷款人来说，他更多的应该注意产品而不是机构。关键在于哪个金融产品更适合自己的需要，而不是哪个机构更有名。有时候金融界也会有”店大欺客”的情况，人家有钱，人家有名，人家有的是客户，并不一定需要给您提供更优惠的条件和更好的服务来留住您。

        其实开句玩笑话说，您别忘了，您是借进钱的，退一万步讲，就算那些借出钱的机构倒了，会对您有任何影响吗?的确，您的房契地契在人家手里呢，可是澳大利亚法律是保护私有财产的，即使债权人换了，也完全不可能推翻原债权人和您的合同来卖掉您的房屋以清偿欠款。

        2.利率讨论

        现在澳大利亚各银行的房屋贷款利率一般在8.07%,但是大多数人都应该可以拿到一个不超过0.75%的折扣，所以银行所能提供的利率一般不低于7.32%,7.37%也是现在银行最常见的利率。可能您会看见一些银行或者其它金融组织在广告中给出一个6.99%甚至更低的利率，可是您别忽略了，这个利率一般会有标注如“ honeymoon rate”或者” introductory rate”,这是什么意思呢?这个利率的确是很优惠，但是问题在于这个利率一般最多只能维持到一年，一年之后，您的贷款自动会跳到一个高一点的利率，这个新利率往往比true rate,也就是7.32%更高，甚至会跳到8.07%,如果您想转到该金融组织其它利息比较低的金融产品，可以，不过您需要付钱，如果您想转到其它金融组织，也可以，不过您要付出一个相当高的罚金。如果您不管它，房屋贷款可往往是30~40年限的，不知不觉中，您可就多花了好多冤枉钱。不能说这是一个陷阱，但是您在签订合同之前，最好能够好好审阅下合同条款，并且好好给自己算个帐。还有个小细节您应该注意到，就是很多金融产品是收年费的，这个金额一般在$300左右，甚至会更高，您在计算贷款利率的时候，不应该忽略这一点，比如您有一笔$300,000贷款，贷款利率为7.37%,而您的贷款机构收您$300的年费，那么您实际上的利率为7.37%+(300/300,000)*100%=7.47% 。 这个利率是否还让您满意呢?

        房屋贷款各个产品一般可以分为可变利率(variable rate)和固定利率(fixed rate),一般固定利率要比可变利率高一些，如，可变利率为7.37%,那么它的固定利率就可能为7.44%,这也是很正常的，您选择固定利率就等于给自己的未来利率买了个保险，放贷人可能要多收取您一点钱来作为自己资金自由度损失的回报。一般地说，如果您比较担心将来利率会升高，您更可能会选择固定利率，可是实际上您并不是进了保险箱。关于固定利率您需要注意两点，一就是固定利率并不是在您的贷款年限内一直就这么固定下去，一般现在给出的固定利率只能最多维持5年，也就是说，您只可以在一年到五年之内固定您的利率，当这个期限结束之后，您需要自己再去根据当时的利率和您的贷款机构谈判一个新的利率。第二就是其实固定利率并不是一定”固定”的，在settlement之前，您的固定利率是可以变动的，这个变动由您的贷款人来定，他们往往是根据不断 更新的金融信息来调整自己的固定利率，如果您申请了固定利率贷款，而且希望自己能在settlement之后还享受自己看中的那个固定利率，那么您往往还需要付出一个“锁定费用”。所以不太推荐客户做固定利率的贷款，因为首先这个利率往往就会高一点，其次所有金融组织的可变利率都是盯紧联储银行(reserve bank)的，联储银行的利率变动代表了政府对于金融市场的影响力。所以，另外一个有趣的现象就出现了，一些客户会说，为什么固定利率老是变动，而可变利率却老是不变呢?其实答案也很简单，因为可变利率是盯紧联储的，而过于频繁的变动不利于国家经济和消费者信心，所以联储变动利率的时候总是要经过多方考虑详细论证的，而固定利率的变化，则可以归因于金融市场风向瞬息万变，金融机构为了保护自己的利益，作出相应的调整也是情理之中了。

        （搜房）