别让现金流拖垮你的投资梦：房东的持有成本清单（图）

购买一处能自负盈亏的投资物业听起来很有吸引力。但在计算物业的现金流时，远不止于查看租金能否覆盖每月的房贷还款这么简单。

在评估投资物业的成本时，还有一系列其他支出需要考虑。

PIPA（澳洲物业投资专业人士协会）主席Nicola McDougall表示，这些支出有助于避免负现金流的出现，但往往被人们忽视。

在PIPA的2024年投资者情绪调查中，近65%的受访者表示他们的投资组合现金流为负，高于前一年的57%。

“很多首次投资者如果没有做好充分的调查研究，或者没有与专业人士合作，他们往往会无法理解为何自己的物业在初期很难实现收支平衡或盈利。”McDougall说道。

那么，在计算投资物业的持有成本时，应该把哪些支出考虑在内？

中介费用

McDougall表示，物业管理费是一个重要的成本，不能忽视。

根据所在地和代理收费标准的不同，这笔费用可能占每周租金的5%-8%左右，因此应该在一开始就纳入预算。

Rethink Residential（Rethink Group 投资公司旗下机构）的总监Mina O’Neill补充说，还需考虑物业重新挂牌出租时产生的招租和管理费用。

市政、水费与物业费

O’Neill指出，市政费按季度或年度支付，具体金额取决于物业的所在地和规模。根据物业类型和租赁协议，房东可能还需承担水费。

“如果存在额外的用水费用，有些州允许房东将这部分费用转嫁给租户。”O’Neill表示，“每个州的规定各不相同。”

如果物业属于公寓或联排别墅等住宅小区，还需要支付物业费Strata Fees，通常包括建筑保险和行政费用。

有时，若小区内有额外工程需要进行，可能还会有特别征收的附加费用Special Levies。

McDougall指出，保险是另一个在现金流计算中需要纳入的关键成本。投资者应根据自身情况购买房东保险（Landlord Insurance）、物业保险（Property Insurance），以及可能需要的室内财产保险（Content Insurance）。

此外，O’Neill建议，房东应预留相当于每年每处物业两到四周租金的备用金，以应对可能的空置期。

McDougall强调，维修和保养成本往往被首次投资者忽视，但这却是最重要的支出之一。

“确保你始终有备用资金至关重要，”她说，“有时突发的维修费用可能需要你迅速拿出几千澳元。”

“如果无法做到，不仅可能违反租赁法规，还可能影响你继续持有物业的能力。”

O’Neill建议，预留相当于年度租金收入5%-10%的资金作为紧急维修基金。

如果你正在研究每月投资物业的持有成本，可以在现金流记录表格中添加以下项目：

• 房贷成本：考虑利率、任何持续性费用、是否选择本息还款或仅支付利息，以及贷款保险（LMI）是否需加入贷款金额。

• 中介费用：了解每周或每月从租金中扣除的金额，以及每次招租时需支付的广告费用。

• 市政费用：部分地区对投资者征收更高的市政费，因此务必提前查清楚。

• 水费：了解是否可以将用水费用转嫁给租户。

• 物业管理费：确认是否有额外征收的附加费用，避免意外支出。

• 保险费用：比较不同保单，确保选择适合自己的保障范围。

• 空置期准备金：建议预留约一个月的租金，以防无法立刻找到新租户。

• 维修费用：预留年度租金收入的 5%-10% 作为紧急维修基金。

通过全面考量这些成本，投资者才能更准确地预测现金流状况，确保财务健康。