话题丨楼面价不到6000元，上海租赁宅地首拍会拉低房价吗？

此次成交的两幅地块，一幅位于浦东新区张江南区，土地面积约6.5万平方米，可建建筑面积约13万平方米，由上海张江(集团)有限公司竞得，成交价格为7.24亿元，成交楼面单价为每平方米5569元。另一幅地块位于嘉定区嘉定新城，土地面积约2.85万平方米，可建建筑面积7.13万平方米，由上海嘉定新城发展有限公司竞得，成交价格为4.24亿元，成交楼面单价为每平方米5950元。两幅土地采取“只租不售”模式，项目建成后将至少提供1897套租赁住房房源。

此次土地转让有两大震撼，值得高度关注：

此次成交的两幅地块，位于浦东新区的“张江南区配套生活基地A3-06地块”，土地面积约6.5公顷，可建建筑面积约13万平方米，由上海张江(集团)有限公司竞得，成交价格为7.24亿元，成交楼面单价只有5569元/平方米。

位于嘉定区的“嘉定新城E17-1地块”土地面积约2.85公顷，可建建筑面积7.13万平方米，由上海嘉定新城发展有限公司竞得，成交价格为4.24亿元，成交楼面单价为5950元/平方米。

这个成交价，价格低到了“接近赠送”的水平。整整一年前的2016年7月，在距离“嘉定新城E17-1地块”不到700米的地方、位置略差的“E27-1地块”被福建建发夺得，总价41.98亿元的价格夺得，楼板价3.03万元/平方米，扣除5%的保障房与15%的自持面积后，实际楼板价达到3.76万元/平方米。

也就是说，今天转让的嘉定新城租赁用地，楼板价只有一年前拍卖价的16%！

短短一年，地价大跌了84%！这就是政府对租赁住房的支持力度！

假如房企目前在上海每建设一平方米的住宅，其建筑成本、贷款利息、员工工资等综合费用为1.2万元。则嘉定租赁地块的房子，未来一平米总成本（算上地价），只有1.8万元；而旁边的福建建发的商品房，则达到了5万元以上，出售价肯定是7万元以上。

如果一个私人投资了一套福建建发的商品房，每平米7万元，用来出租；而旁边嘉定新城租赁地块直接以1.8万元的成本出租，可以看到回报率将差距巨大！当然，租金水平也会有显著区别。

如果这类租赁住房的建设规模很大，的确会抑制大城市的房价。

上海首次推出的这两块租赁住房用地所在的区域，在很多业内人士看来，地理位置堪称优越，用意更加深远。即使土地性质“只租不售”，开发商也依然视其为香饽饽。就在7月4日上海市规划和国土资源局挂出这两宗地块时，许多大型开发商均表示出了拿地的热情。不过，此次竞得两宗地块的均为国有企业。有消息指出，虽然有超过30家房企提交了竞买申请书，但两块地却分别只有1家企业提交竞买保证金。

从上海、深圳公布的“住房十三五规划”看，政府正在积极探索“长效机制”。“国企持有租赁住房+政府提供租赁交易服务平台”，就是未来大城市的租赁模式的基本特征。在住房矛盾较大的城市，房子的定位越来越接近于“生活必需品”，类似“柴米油盐”，政府开始加大干预的力度，以图实现公平。但这不意味着完全取消市场的作用，开发商提供的市场化住宅，仍然会占到相当比例。

上海的这次土地转让，十分清晰地向我们传达了这一信号！

或许有人会问：中心城市的楼市未来将如何发展？人口显著流入的高级别城市，其优质住宅有长期投资价值，短炒的风险越来越大。政府在保障性住房和租赁住房上发力，主要目的是为了解决高房价带来的社会矛盾，抑制房价过快上涨。希望因此看到大城市房价崩溃，恐怕比较困难，这也不是政府的本意。毕竟，地方政府主要的运行成本，包括提供保障性住房的成本，需要从“土地拍卖+商品房”上收取。这两者是相辅相成的，不是矛盾对立的。

换句话说：中国即将在住房上进入“富人贴补穷人”的时代。

来源：宗禾