住房空置率 30%？不是吧…

退休才说大实话。

上周，我们写过统计局的一个数据：

中国人均住房面积超 41 平方米。

说明了一个问题，从整体上来说，中国的房子已经过剩了。

当然，在这篇文章中，也提到了整体过剩的同时，结构也是不平衡的，其中一个重要的数据：

空置率一直没公布。

不过，最近看到住建部原副部长仇保兴在 "2022 中国城市高质量发展智库论坛 " 上，说出了一个令人有点吃惊的数字：

目前住房空置率已达 15%，有的省份达到 25% 甚至 30%。

果然是有退休后才说实话的传统啊。

我不怀疑这个数据的真实性，毕竟仇部长在住建系统工作了十几年，不但比普通人，甚至比房产专家都更掌握真实的一手数据。

开始这个话题之前，我们还是把他在论坛上的完整观点整理一下，看看前后语境：

1、中国住房需求拐点正在形成

我国城镇化拐点已经出现，从现在开始，每年不可能有很多农民转移到城市中来，随着老龄化的加深，住房需求拐点正在形成，住房回归居住功能的拐点也正在形成。

2、我们开始进入一个不缺房子的时代

经统计，中国人均居住面积为 41.76 平方米，西北一些省份已达 43 平方米。" 这意味着我们开始进入一个不缺房子的时代。

3、我们的空置率高于国际标准

目前住房空置率已达 15%，有的省份达到 25% 甚至 30%，高于国际 5% 的空置率标准。

4、中国居民 75% 的财富都集中在房产上

这么高的空置率，为什么房价还没有暴跌？原因是我国居民财富构成中的 75% 都在住房中，如果房价暴跌，很多人将成为 " 负翁 "，稳住房地产大盘，这不仅是稳经济，还是稳财富。

其实这些观点都不算新鲜。

黄奇帆说的更全面一点，他之前说过十个拐点都已经出现。

值得关注的是空置率的数据，整体看 15% 的空置，个别省份甚至高达 30%。

这个说实话还是有点惊人的。

不过仔细想一想，其实也能理解。

我都不用想就知道哪些省份空置率最高，当然是上一波棚改最积极的几个省份呗。

理一下来龙去脉：

之前一直搞均衡发展，通过基建和房地产拉动经济，东部地区限制大城市发展，建设用地指标偏向中西部地区，于是各种房地产开发和项目上马。

当然有成绩了，但是投入产出比就不怎么好了，很多省份项目烂尾，只留下巨额的地方债务。

怎么办呢？

棚改推一波房价，把债务置换给居民，但是不少地方说实话，上一波棚改搞得太猛了，房子造的太多了。

比如东北几个城市，当地老百姓手里普遍几套房，根本没人接盘，价格一降再降，无人问津，出租都租不出去。

所以，空置率就这么拉高了。

仇部长还说了这么一句话：

问题还是比较多的，主要问题就是住房空置率较高，以及土地财政失控。在我国财政体制下，土地财政失控会造成一部分空城、鬼城出现，这是我们要关注的，所以住房必须回归居住功能，不能继续炒下去了。

之所以有空城、鬼城的出现，还是现有土地财政体制下的资源错配。

我还是之前文章中的那个观点：

解除人口和土地等生产要素流动限制，逐步取消户口限制，给大城市更多建设用地，通过规模经济先聚集再溢出，加上转移支付，带动周边城市达到平衡发展。

这样至少有真实需求，不会造成太多空置和无效建设。

另外，最近各种官方消息的释放，看来上一波楼市很可能就是最后一棒了。