龙湖智创生活IPO 物业公司如何穿越周期实现成长？

2020年至2021年，以稳定抗风险著称的物管行业，估值出现「大起大落」。

先是在2020年，疫情冲击期间的稳定业绩增长，促使物管公司受到市场追捧，房地产公司分拆物管业务IPO成为风口，仅高瓴资本一家风险投资机构就押注了七家港股物业上市公司，物业公司市值反超地产母公司不再是新鲜事，整个物业板块当年大幅跑赢恒生指数，头部公司市盈率甚至赶超生物医药及科技公司。

到了2021年下半年，市场风云突变，物管板块也失去了往日的“神奇”，截至2021年底，板块滚动市盈率降至18.7倍。

在一轮理性回归之后，两家行业龙头意外宣布登陆市场。万科旗下万物云，龙湖集团旗下龙湖智创生活，先后宣布在港股分拆上市。

短期看，这是否标志着物管板块估值见底，有望回升？中长期看，物业公司能否穿越地产周期兑现成长价值？分化行情下，上市物业公司将由谁执牛耳？

物管赛道被明显低估

直到2021年夏天，港股物管板块仍是市场「宠儿」。截至去年6月30日，港股物业板块平均市盈率为34倍，碧桂园服务、融创服务、世茂服务、旭辉永升服务、金科服务等市盈率均在60倍以上，远远高于香港主板的市盈率（14倍）。

但受地产行业流动性紧缩、监管从严等影响，整个物管板块在2021年下半年出现了估值回归，全年跑输恒生指数14.2pct，截至年末PE(TTM)也降至18.7倍。

36氪未来地产观察发现，结构上物业企业估值呈现分化，大型物企估值普遍更高，小规模、低发展潜力物企认可度偏低，估值亦相对承压。

这背后是“大鱼吃小鱼”加剧了物业行业集中度持续提升。中物研协数据显示，2021年1-11月上市物企收并购金额 324.9亿元，已创历史新高。尤其是下半年，个别物企因受现金回流需求的影响，使得背靠稳健房企、具备规模及外拓经验优势的头部物企，进一步抢占市场份额。

基于整个2021年物管板块被低估情况，多家机构给出预测，2022年将是物管板块的反弹窗口期，整体估值压制有望解除。平安证券认为，首先是物管政策鼓励风向未变，其次地产行业的政策转暖、资金缓和筑底企稳，物管估值压制有望逐步缓解。

中信证券提出，当前板块估值跌至历史低位，性价比持续凸显，2022全年建议积极看待物管表现，择机布局并耐心持股等待收益。

同时，也有券商物管行业分析师给出预测，蓝筹企业的持续努力和龙湖智创生活作为新龙头登陆资本市场，将有助于缓解市场的担心。2022年，空间服务板块仍有望保有8家左右交投活跃的蓝筹上市企业，这些企业有望凭借投资者的信任，享受明显的估值溢价。

嘉和家业物业服务研究院认为，当前资本对于物业行业多持冷静观望的态度，对于标的的选择标准更加严苛。从另一方面来看，资金从二级市场的抽离对于尚未上市的企业而言或许是暗藏机遇。

头部公司有望穿越周期

物管板块在2021年「跑输」大市的原因，除了受到地产流动性紧缩的影响，也与自身成本上升、业绩增速趋缓等基本面表现挂钩。

中信证券研究员认为，物管板块出现了资本针对「市场直拓能力」、「公司治理独立性」等质疑。比如，投资者担心物业公司资金的用途，是否用于发展自身业务，而不是为大股东脱困。

事实上，上市物管企业正在逐步摆脱对母公司开发业务的依赖。伴随物管公司市场化拓展能力提升，关联房企交付比例已降低。据统计，2021上半年，13家主流物企新增在管面积中，关联房企占比均值由2018年的49%降至23.4%，关联方影响力已进一步稀释，主流物管赛道已经在逐渐提升独立性。

在地产下行风险下，物管独立性提升可形成对冲、抵抗风险。平安证券认为，对于地产下行风险，物管独立性提升有望形成对冲。一方面市拓能力提升，弱化关联房企交付贡献；另一方面，收入来源丰富将进一步降低开发业务影响。长期看，物管行业存量属性突出，公司可供管理规模在增量交付与存量渗透推动下，将保持延续增长。

风物长宜放眼量，2022年，对于处于反弹期的物管板块，资本市场将会把关注点放在优质的「蓝筹物业股」上。因为头部公司具备穿越地产周期的成长性，同时，新龙头也将重建行业的信任。

业内人士对当下上市的时机表示看好，龙湖智创生活与万物云作为当前资本市场上的高质量企业，先后宣布上市计划，未来将会对已调整到相对低位的物业板块，产生不错的带动效应。

「物管+商管」有机融合

目前，华润万象生活仍是物业公司的估值天花板。该公司在物管和商管运营服务方面寻求协同，具备一个信用强大、稳健发展的母公司作为坚实后盾。

日前宣布分拆上市的龙湖智创生活，也融合了龙湖集团原有智慧服务、商业运营等航道业务的核心能力。招股书显示，2021年前9个月，龙湖智创生活实现营业收入77.7亿元，截至2021年12月28日，其最新物业签约管理及战略合作面积4.4亿平方米，在管面积2.5亿平米。

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商业运营方面，龙湖智创生活已经沉淀20年商业运营经验，商业在管项目60个，储备项目68个，管理面积580万平方米，服务超过13,000名租户。在一二线城市商业运营服务项目占比超过90%。

龙湖智创生活秩序队员安防生活

申万宏源证券表示，龙湖智创生活的物管收入远大于华润万象生活，物管业务外拓和并购的经验也明显更为丰富，商管外拓则晚于华润万象生活，定位面向更广阔城市中产居民。

物管与商管二者结合的优势是将一个生态体系的优势壮大，不断挖掘、扩大不同物业类型之间的协同效应，一方面，在管住宅社区为在附近区域内的在管购物中心提供稳定客户群体，提升了客流和销售额；另一方面，管理的购物中心也为附近社区居民提供高质量的购物及生活方式体验，从而提高整体生活质量。

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另据招股书显示，2020年，龙湖智创生活实现了人均在管面积、人均创收行业第一的水平，公司人均创收34.66万元，人均在管面积9300平方米，高效管理也有望成为竞争的护城河。

中信证券预计，龙湖智创生活将跻身一线空间服务运营公司之列，且公司流通股东将直接和间接受益分拆公司的成长。

有机构预测，以龙湖智创生活、碧桂园服务、万物云为代表的头部企业将形成「三足鼎立」的格局，加剧对物管板块资金的虹吸效应。