美元债成“压力测试”，7家房企下月到期

美元债的偿还日期，就像一只倒计时的钟，铃声一响，暴露了企业是否真正具备偿债能力。

9月，恒大、新力、宝能等多家房企相继出现债务违约或延期付息的情况；10月，花样年、当代置业等房企到期美元债券也发生逾期，行业内个别企业仍然面临较大还债压力。除此之外，地产美元债也迎来了价格普跌、投资者 “恐慌性抛售”情况出现，资本市场的不乐观情绪仍在蔓延。

有数据统计 ，10月4日-10月9日一周，有44只地产美元债跌幅超过20%；过去一个月，有140只地产美元债的跌幅超过20%；受花样年违约事件影响。券商分析，系近期房企信用债密集违约，造成恐慌性抛售所致。

彭博数据显示，2021年，地产美元债到期规模为599.8亿美元，2022年到期规模为648.2亿美元，而2018年-2020年三年平均年到期规模为309.2亿美元，这意味今明两年为地产美元债到期高峰期。

2021年10月-11月到期美元债一览

根据WIND数据，截至今年11月底，共有近20家房企美元债券即将到期。11月，还将有银城国际、首开集团、建业地产共7家房企面临“偿债考”，11月偿债企业中，中梁控股的票面利率最高，达12.875%；首开集团、瑞安房地产需还债规模相对更高，均是5亿美元。

以上表格中，需要在10月偿债的新力控股、当代置业均已发生债券实质性违约。10月11日，当代置业宣布，10月25日到期的2亿美元的债券余额延期兑付，目前正在寻求投资人的谅解和同意。

10月11日晚间，新力控股集团发布公告称，此前的一系列问题已经导致境外融资安排出现技术性违约，且目前没有资源可以用于偿还本月18日到期应付的2.5亿美元债本金及利息，在补救措施上尚未制定任何具体方案，接下来将继续短暂停牌。

10月到期偿债企业中，目前只有海伦堡一家公司成功发行2.7亿美元高级绿色债券。其中1.68亿美元用于提前交换2021年到期债券，并同步成功新发行1.02亿美元债，收益率为11%，融资成本不低。

截至目前，房企债务违约已经超过100家，包括恒大、阳光100中国、蓝光发展、协信远创等多家房企。为维持市场信用，多个房企着手回购美元债，10月5日以来，禹洲（01628.HK）、德信（02019.HK）、融信（03301.HK）、金辉控股（09993.HK）、弘阳（01996.HK）等企业披露美元债回购计划，不过仍难逃下跌的命运。

回购被认为是房企主动“自救”行为。10月6日晚，禹洲集团官方公告表示，公司已于公开市场回购总额1000万美元于2022年到期的有担保优先票据。经数据统计，截至目前禹洲集团2021年已累计回购金额达4550万美元境外优先票据。

目前房企美元债表现仍难逃颓势。彭博汇总的价格显示，景瑞控股2022年7月到期美元债跌幅势创纪录。截至今日香港时间下午6:19，该公司12%债券每1美元跌18美分，至69.7美分；这将是该债券2019年7月发行以来的最大单日跌幅。

值得注意的是，房地产企业已经连续4个季度新增发债净额为负。据贝壳研究院统计，2021年第三季度境内外债券融资到期债务规模约3552亿元，同比增加9.1%，自2020年四季度后，受金融侧监管影响，新增发债规模长期低于到期债务规模，即连续4个季度新增发债净额为负。房企纷纷开启降负债的自救之路，符合政策预期。预计2021年四季度到期债务规模将达2089亿元，相较前三季度，偿债压力有所缓解。

本文来自微信公众号“未来可栖”（ID:hifuturecity），作者：宋虹姗，36氪经授权发布。