澳储行:中国需求对澳大利亚房市有重要影响

澳大利亚央行澳储行(RBA)极为少见地直接评论中国需求对澳洲房市的影响，该行在4月15日发布的季度性《金融稳定性审查报告》(Financial Stability Review)中表示，如果中国需求明显下降将会给澳国内房价带来压力，中国经济形势和澳洲移民及留学政策是主要的变量因素。

ACB News《澳华财经在线》报道，澳储行首先指出中国人海外置业热潮是大范围现象。“近年来中国对澳大利亚住宅地产投资显著增长，中国家庭、机构投资者和开发商并不只对澳洲地产投资报以强烈兴趣，他们在其它国家，如美国、英国、加拿大与新西兰的房产市场也很活跃”。

澳储行认为，澳洲银行系统与中国地产投资者和开发商相关的风险敞口较小。然而，如果中国需求明显下降将会给澳国内房价带来压力，并引致银行相关贷款业务蒙受一定损失。

中资购买力集中于公寓期房

非澳籍中国买家仅拥有澳洲住房存量的一小部分，但业内信息显示，他们占购房总量很大份额且比例正在上升，并且集中在公寓期房上，尤其是在悉尼和墨尔本。一部分是由于所有外国买家(不包括临时居民)通常只能购买新建住宅。澳外国投资监管委员会(FIRB)所获数据显示，近来申请购买住宅地产的非澳大利亚居民大幅增多，大部分核准的都是新州与维多利亚的新房交易。

澳储行指出，中国是地产类(包括住宅性与商业性)经核准外国投资最大来源国，所占比例正在增长，但仅占到总体市场活动的一小部分。

FIRB核准投资占各财年住宅成交总额的比例

关注点：中国经济与澳洲移民政策

ACB News《澳华财经在线》报道，尽管目前在房市交易总量中占比不高，需要警惕的是，“如果海外买家中某一群体需求大幅下降，将会给房价带来压力，考虑到中国买家在澳洲市场的重要性不断增强，他们也会带来这样的效果”。

澳储行认为，有几点原因可能会导致中国房产投资需求大幅缩减，首先来自中国方面：

· 假设一：中国经济增长显著放缓，居民收入与财富值下降。人民币对澳元随之贬值，将会削弱中国买家在澳洲房市的投资能力。而极端情况下，中国投资者可能需要出售在澳洲的房产以应对国内财务状况恶化。中国经济下行也可能连带影响到亚太其它国家，进而影响到其它国家居民投资澳洲房产的能力与兴趣。反之，如果中国经济前景向好，对包括澳大利亚在内的海外市场投资力度将加大，对澳洲地产的需求也将增长。

· 假设二：中国政府加强资本管制，限制中国家庭的海外投资能力。

澳储行告诫称，移民与教育政策的不当调整也将会影响中国投资者对澳洲房产需求。

· 假设三：澳国内政策或事件降低了澳大利亚做为移民目的地的吸引力和可及性。澳储行报告指出，业内信息表明，除实现财富多元化配置外，许多中国人在澳购买房产或是为未来移民做准备，或是为子女在澳留学提供居所，或是瞄准留学生的租房需求。

“如果是这样，中国经济环境较短期波动或中国国内地产市场变化，不会过多影响到他们对澳洲房产的需求。然而，这种需求对于澳洲移民或教育政策的变化会更为敏感”。

中国需求减弱冲击公寓市场

ACB News《澳华财经在线》报道，中国需求大幅缩减将最可能影响到墨尔本内城与悉尼部分地区的公寓市场，不仅是因为这些地区中国买家十分集中，也因为另外几项因素会加重价格下跌势头：这些地区近来房产供应大幅增长，并且期房购买盛行。

澳储行称，期房交易会加大价格下跌的风险，如果原始购房合同未能结算，会有大量公寓重新进入市场。

澳洲银行将蒙受一定损失

澳洲银行系统几乎没有与中国投资者直接相关的风险敞口。澳资银行会向外国家庭提供一些贷款来买本地房产，但相对于按揭贷款总账金额还很小。

另一方面，澳资银行对非居民的贷款标准要高于国内借款者，比如贷款价值比的上限更低一些。这是因为非居民贷款者的收入和其它细节信息更难于确认，而且出现按揭违约时更难针对其它资产进行追索。

中资银行澳洲分支则更愿意向中国投资者提供贷款，因为他们可以更好地评估借款者的信用度，尤其是已经有业务关系的情况下。

然而，澳储行称，“尽管直接风险敞口较小，如果中国需求下降给房价带来压力，最终还是会在一定程度上影响到澳资银行的按揭贷款业务”。

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