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商业地产避坑指南——失败案例分享(下)丨商业地产

2021-03-05 来源: 澳洲房产大全 原文链接 评论0条

在上篇中(详情点击:商业地产避坑指南——失败案例分析(上)丨商业地产),我们分享了一关于不小心掉入开发潜力和高回报率的”坑”的失败案例。

今天我们来继续分享更多的案例,来帮助大家尽量躲避潜在的风险。PART ONE靠谱租客的坑

时间:2018年

地理位置:悉尼北岸

购入物业:带有大型银行租客的约250坪米靠近大型繁华区主街的临街商铺

商业地产避坑指南——失败案例分享(下)丨商业地产 - 1

(示意图)

 事情背景 

业主S先生和M女士在2017年刚刚落地澳洲,2018年投资移民的一些项目陆陆续续退出了。手上有一些闲钱,想要做稳妥的投资。

当时购买商铺的初衷是租客是澳洲最大的银行之一,租期还有两年,并带有7年的option,租金回报优渥,租期稳定。

当时的市场情况来看,合理的价格大概是以3.5-4%的回报率折算出售价。

但因为租客是全国领先的大银行,所以理论上投资风险比一般的个人私营企业作为租客的物业要小,所以在市场价格基础上,S先生和M女士又为了这个靠谱的租客支付了更多的钱。

最终以3%的回报率买下了该商铺,虽然不能说是该区的天价,但也是轰动了不少业内人士。但好景不长,两年后的2020年,银行没有如业主所愿续约,而是迅速退租了。

由于商铺位置并不在繁华区的中心,加上疫情的影响,到现在租金一降再降,物业还没有找到合适的租客。

商业地产避坑指南——失败案例分享(下)丨商业地产 - 2

(示意图)

这个故事告诉我们:

一般来说,如果租客是知名企业的话,尤其是在长租约(7-10年)的情况下,这份租约对于物业的整体价值是有相当的积极影响的,会加持物业的整体价值。

比如去年售出的悉尼内西区的商铺,租客是Dan Murphy,并有10年长约,这个物业就拍出了天价。但是即使是知名企业,也不是永远都会在一个位置一直经营。

也可能会毁约,也可能到期就搬走。

所以仅仅看租客是大企业,就觉得租客会续长约,会稳定,只是一个美好的梦想。

只有租期够长,才对物业有价值的加持,而且仅是一个租约,对于个人投资者来说,也不应该成为你多付出很多钱的理由(机构投资者除外)。

PART TWO大杠杆的坑时间:2019-2020年地理位置:悉尼市区周边购入物业:占地约150平米的独立街铺

商业地产避坑指南——失败案例分享(下)丨商业地产 - 3

(示意图)

 事情背景 

Y女士是很资深的地产投资人,物业组合以澳洲各大城市的住宅物业为主,投资物业的表现一直稳定良好,少有出现投资失败的情况,并且自己还经营着一个比较稳定的小生意。

在2017年前后,住宅市场蓬勃,Y女士开始将升值部分套现,陆续购置了两套商业物业,丰富了投资组合,但也拉大了杠杆。

在2020年初,由于疫情影响和住宅市场的不景气,Y女士的租金收入开始不如从前。

要知道,商业物业的银行贷款,多数是会被每年或每季度定期审核的,审核的结果直接决定了银行是否还愿意继续借钱,借多少钱,收多少利息。

对于物业持有量大的投资人,这是非常重要的一关。

在2020年银行对Y女士贷款的审核中,银行决定减少Y女士的贷款额度,这也就意味着Y女士不得不一次性拿出十余万现金才能继续持有这个投资组合。

这个故事告诉我们:

对于商业物业投资来说,向银行借贷就相当于给自己找了一个”投资人”,所以投资物业的表现和回报率以及风险状况是需要定期被审核的。

也就是说,杠杆拉的过大,可能会把自己陷入一个极其被动的局面,可能要面临强迫转贷,甚至强迫变现。

为了避免这样的情况发生,投资者们需要优秀的物业经理,随时监管投资物业的情况,做到未雨绸缪,尽量在问题出现之前解决。

同时需要专业的商业贷款经理,包装投资组合,申请到更划算的贷款,或是帮助顺利通过审核。

商业地产避坑指南——失败案例分享(下)丨商业地产 - 4

(示意图)

PART THREE写在最后

商业物业投资是一种很好玩儿的投资,需要想到面面的细节,斟酌风险,完全可以把商业物业投资看做是做一个生意。

只是你的客户是租客,银行是投资人,中介是经理人。

希望我分享给大家的投资失败案例能为准备投资,或者准备有所动作的你提供一些小小的灵感,规避可能存在的风险。

商业地产避坑指南——失败案例分享(下)丨商业地产 - 5


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