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如果疫情持续发酵,投资人会悲剧么?

2020-04-07 来源: 澳洲万邦金融 原文链接 评论1条

如果疫情持续发酵,投资人会悲剧么? - 1

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导读:跟大家今天探讨两个问题,是不是房价一跌,每个投资地产的人就很惨。如果真大跌了,你是否能抄到底。

有人给新冠病毒起来一个别名叫社会达尔文病毒,之所以这么称呼是因为病毒专门找那些身体弱,免疫力差的人群下手,这群人里很多是胖人,以及老人。年轻力壮身体好的人在感染病毒后,自愈的能力比较强。顺便说一下,万邦君是肥胖者,在病毒眼里也是在淘汰人群里,同时我还是晚期重度肉食成瘾患者,每顿没肉就像犯了毒瘾。

在我看来这场疫情不止在淘汰体制弱的人,更在淘汰那些体制弱的投资。体制弱的投资有几种,华人中招机率最大的就是楼花。以前写文章,怕说实话太多会有生命危险。现在在疫情下,每一天都可能有生命危险,索性还是把实话全盘托出,否则憋在肚子里,肚子指不定就更大。

这次的实话是。。。。。。

从投资的角度来讲,我不建议任何人买楼花。真的,永远不建议,除非您真的具备非常高超的手腕判断时机,同时还有丰厚的人脉资源在成交前能找人把房子卖掉。我所说的楼花包括House Land。

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这次疫情造成的冲击对各行各业的影响都很大,房东也不例外,但大家特别关注的就是这群房东与地产投资人。网络和自媒体上的吃瓜群众都等不及在那里幸灾乐祸,“看吧!我就说房价会跌”,“房子买的越多越惨”,“以后有钱还是老老实实把贷款还清”,“我马上会抄底,看我不把你的房子以低于市价的30%买走”。诸如此类的挖苦,多到连绵起伏,源源不断。

我要对这样想法人说,你们看问题其实缺乏一定的深度。首先当你说地产投资人很悲惨,这么说是十分不精确的,请问1998年入市投资房产,花费10万不到买了Granville house的投资她悲惨吗?2010年花费25万买入Blacktown house的人悲惨吗?人家的房子已经累计足够的升值,一次性回调30%是不足以伤筋动骨的。

新冠疫情会不会引发地产价格大幅下跌还有待商议,但假设真的发生了价格下跌,每个地产投资人所受的损伤程度是完全不一样的。我们可以根据市场下跌的程度,做三个级别下跌的分类,就会更明了一些。

第一个级别

如果房价回调10%-15%那首当其冲受到冲击的就是买楼花的投资人,这个范围是市场正常范围的调整。

第二个级别

当地产市场进行深度价格调整,20%-30%那就会冲击到那些在大涨期间入市的投资人,例如悉尼2013年,2014年入市的投资人,市场会回吐之前所有的涨幅与利润。

第三个级别

如果市场真的像香港和日本一样,出现了50%房价下跌的崩盘,那绝大部分市场上的地产投资人都不会幸免。

很多读者都好奇,我为什么一而再,再而三的和楼花过不去,莫非哪个地产公司得罪我了。大家都买房子,凭什么买楼花受到的冲击最大呢?

我永远不针对任何人,我说的是一个普遍存在的现象,你否认它,它依然存在。

你可以正能量,但能量正负没有能量真假重要。

任何人重复做一件事,绝对不是头脑发热或是随机的行为,而是某些他/她脑子所形成的观念演变成了一种行为。一个人能反反复复去买楼花,那他/她一定吸收了楼花公司所灌输的投资理念,所以他/她才会不断去买入楼花投资,这个才是问题所在。

买楼花不会死人,但接受楼花体系的投资理念会。

市场上不乏很多有职业操守的地产销售,但毕竟销售是从开发商那里拿佣金的,而开发商想要的就是尽可能把手里的房子都卖掉。

首先卖房子难吗?答案是非常难,我见过有的销售要跟客户短的一,两个月,长的一年半载都有,这才把房子卖出去。地产行业开发客户的成本是非常大的,所以销售们普遍抓住一个客人后,喜欢连续让这个客人买很多套。客户没钱了就鼓励不断去refinance,抵押出更多钱后去再买更多房子。

在楼花投资的体系里,特别提倡“通货膨胀,钱会贬值,所以贷款越多越好。” 而这就是楼花投资群体第一风险,普遍杠杆高,贷款金额大,不但对像疫情这种黑天鹅事件抗击能力弱,随便一个贷款收紧,本息同还或租金下降等小范围冲击,都会触及到这个群体敏感的神经线。

在心理上因为楼花投资者总被灌输7-10年房价翻一倍,一旦真有冲击出现,心里上也很难适应。真正的地产投资人,在最开始就会规划出应有的负债比例,我所提倡的是新手不要超过收入(工资+租金)的7.5倍。同时储备好半年左右家庭总开支款在对冲账户里。

如果说楼花的投资人惧怕投资上的冲击,那不好意思,冲击一定会到来。这不是墨菲定律,而是这个因果的种子在起初就种下了。90%左右楼花所在区域分为两种。

第一种是造新区

这个区前身属于工厂区,荒地,政府把当地规划成居民用地,如zetland,schofield,kellyville,rhodes,olympic park,wentworth point 等等。

第二种

另一种把一些交通便利地区规划成Town centre未来的商圈,增加当地密度,允许盖一堆的15-20层高的住宅楼。

无论两者之间的任意一种,未来一定会是悲剧,因为投资者们的房子,彼此之间不是朋友而是敌人,双方都会放到市场上去竞争现有的租客,当有源源不断的新房造好了,就好比一个行业不断有新的商家进入一样,会把大家的利润越来越低。

新区新房定价普遍过高,例如当年高峰期悉尼新区130万两房的Waterloo,完全可以在上东区买到二手高质量带景观房。新城区建设后也就和老城区一样,但价格已经卖到和老城区一样贵,提前透支了。

最麻烦的是很多房子除了大楼的外立面有些不同,在内部装饰和户型上几乎没太多不同。同质化竞争造成想卖的时候没有太多流动性,往往要亏本。想租的时候,又不敢要太高的价格,因为竞争对手太多。

在楼花投资的体系里,他们并不认为这有什么大不了的。

首先, 他们认为悉尼乃至整个澳洲有住房短缺,所以无论有多少套房终究会被市场吸纳。

第二,他们认为政府敢在那里规划那么多房屋,就一定会做过相应的调查,不会平白无故批那多房,而且政府还会给予配套相应基础设施升级,一定会提升房价。

关于悉尼缺房这一点,我以前有专门写文章详述过,这里就简单说一下:

缺不缺房不要看所谓未来人口的projection,要看过去和现在租金涨不涨最现实。

悉尼缺房,买哪都涨,这八个字更容易让投资人疏于精选投资房的标的和户型。至于什么“政府不调研,就不会规划那么多房屋”,这种说法等于把政府放到神的地位,政府也会犯错,因为它是由人组成的。澳洲政府不鼓励带口罩,大家不也戴了吗?这点怎么就学会独立思考呢?

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在中国,传销人员经常爱说一句话,“如果传销是假的,政府为何不完全禁止啊,你看我们北海这边都半公开化了。” 这也是一样的逻辑陷阱。

综合以上两个论点,我认为真正会撑不住的是楼花体系下的投资人,而不是真正的地产投资人。如果你学会控制杠杆与债务的比例,买入那些具备投资价值,位置与户型的房产,现在真心还没到喊痛的时候。

上周有和一些local中介保持紧密联系,发现市场虽然受到一些疫情的影响,但好的区域和好的房子依然租的出去,卖的出去。例如万邦君一直在观察的一套房子,也不是什么好区,但当地房屋供给量低,房子户型方正朝北,封城前一天挂的租房广告,还是很顺利在两周内找到租客,租的还是市场价。

我还是见到有客人不断在催自己pre-approval,着急买入悉尼上北的学区房。甚至有东区的中介认为目前这种appointment only反而更好,把那些看热闹的人筛掉。

我不是想给大家描述一个太平盛世的场景,但如果您的房子有其独特性,哪会完全没有市场,想卖想租依然可以。

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以前也有粉丝问,如果楼花建造在那些没有很大供给区域,可以买吗?难道悉尼就没有好项目吗?

这里我们可以再举一个好项目的例子。

前段时间悉尼地产界有一个不大不小的新闻,澳洲基金公司Moelis Australia 从开发商Deicorp那里以市价70%的价格,购买了South Village项目54套全新的公寓,总值约为2850万澳币。

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这个新闻一下子就引起了我的好奇心,虽说是低于30%买进,但这个项目一定有什么特别之处。所以我以顾客的身份,去那里踩盘。

如果用苹果比较苹果,在我见过的楼花项目里, South Village给我的感觉比较惊艳的。首先大楼是一个商住的综合体,楼上是住宅,楼下就是大型商场,离火车站也就200-300米,这种布局不但方便而且还非常符合现代人生活节奏。

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这几年悉尼出现商住综合体的住宅项目屈指可数,还都很贵。如Mertion的 pagewood起价要85万, Mascot central要到120万,Top Place 的castle Hill tower两房90万, Fraser的central park两房也是破百万,studio都要60万上下。开发商Crown也造了不少这样的楼盘,如Eastlake, Top ryde 和Green Square ,但都不便宜。过百万的两房还有正在造的rhodes central。

而south village70多万出头就可以买两房,是不是觉得很合适。如果你把对楼盘要求升级,不但要求楼下是大商场,还要求旁边就是火车站,那满足这样要求的新楼盘就更少了。

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South Village总共779套公寓,全部建设完毕,未来不会再建了,而且项目所在区域Kirrawee 暂时没有其它的高密度大楼,短时间会拔地而起。看来基金管理公司的眼光还是不错的。说了这么多优点,都快赶上写软文了,虽然我很喜欢这个项目,但哪怕这样优质的楼盘,我依然不会买。

买楼花,这场游戏一开始就以不对称的方式在进行。开发商是一群精明到家的商人。

首先我们说开盘这件事吧。以前在澳洲地产界,我常听人说投资者是可以和开发商共存,并一起获利。例如第一期开盘的价格最便宜,往后开发商会一期接一期帮你抬价,我们的房子也会跟着水涨船高。如果再能大家一起跟开发商搞个团购啥的,说不定更便宜。

有这样想法的,还没明白开发这门生意,你当开发商傻啊,你当你在买白菜,每颗都一样吗?

就拿South Village这个项目来说,总共有三期。开发商开盘的第一期那些楼盘是冲着prince highway的大马路的,那条路多忙多吵想必大家都清楚。楼背后的那些户型是和其它楼对看的。第一期也许便宜,但一定是最烂的,要借着造势清理掉。

据销售说,South village第二期开始有些户型有水景,第三期有很多户型能看到山景和水景。其实同样的原理开发商经常运用,只是没人讲出来,你去看wentworth point,一开始放出来的楼盘都离水边远远的,后来的每一栋楼,离水边和商场越造越近。

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开发商在售价的弹性也比普通人想象的要大,south village项目是2015获得正式批文,在项目2017开造后,悉尼地产已经正步入调正阶段。项目分三期来卖,但是一起造好,而除了有景观的房子,三期之间售价变化不是很大。

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这点对于第一期买家就很尴尬,当他们想把自己的房子以原价出售,但加上中介佣金和印花税后,售价比第三期房子还贵一万。人家户型不但和他一模一样,第三期客厅的地毯也不全部被开发商升级到地板。

这其实不算事,我见过Roseberry 一个项目,原价卖120万两房,后期开发商根据市场调整价格,直接每套降到95万。不要算开发商的成本,因为你不但根本不知道,而且人家底价可以很低。

销售带我看了大约6套房子,我发现另外一个比较有趣的事。

大楼里一套7楼的两房,有水景和city view,要价82万左右,但室内面积只有75平方米。

楼下4楼的两房和其它楼对看,但室内面积80平米,价格是78万。

还有一套楼层是8楼,卧室能看到花园景色,但户型非常方正,做到了动静分离,娱乐和生活区和休息区分开,价格80万。

第一套房,景色好,但面积差,定价最高。

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第二套房,面积大,但隐私性差,朝向一般,价格三个里面最便宜。

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第三套房,户型好,楼层高,少部分景色,价格中间。

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开发商的定价是否很合理?当接触到一个楼盘,楼盘无论是几十套还是几千套,每个户型开发商都仔细研究过了,你手里看到的每套房子绝不是开发商脑子一热,大笔一挥随意写上去的。

每个房子的定价都是根据房子的优点和缺点提前想好的,而且如果房子有任何优点,尽量要把溢价提上去,如楼层高一层就给你贵一万,朝向好一点就给加5000,有个景就给你5万,面积会小一点。

如果卖不到合适价格,开发商就租出去,直到市场好转。

想象一下这样的场景:

开发商早就把价格定死,所有能提升的溢价都提了,并商量的空间并不大。你的中介在旁边一直给你讲未来规划如何好和如何棒,前景如何大,你也并不知道规划这东西都是海市蜃楼(south Village 在楼盘宣传上的图书馆就没建起来),有可能有,也有可能没有。中介还一直告诉你悉尼缺房,美国QE,这场危机下要马上行动,买到就赚到。开发商也不给任何讲价空间。

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这就是新房市场的样子。

另一个场景:

同一栋楼里,定价经常出现的错误,有的中介把楼层低的价格和楼层高卖的一样的价格,根本没卖出房子溢价。你可以根据二手房销售记录和房子过去销售历史,揣摩到屋主的心理价位和成本线。有的中介着急要佣金,所以有的时候会逼迫卖家,劝他/她差不多行了,再过几个月房子不好卖了,赶快卖吧。

当你告诉中介房子有损坏时,中介说价格好商量。当你说我可以直接交10%马上签约买房,中介说你既然这么爽快,延迟几个月成交等条件可以谈。

这就是二手房市场。

新房市场中介push买家,二手房市场买家可以用技巧让中介push卖家,这就是不同的。两个市场下的投资人,根本就是两码事,在疫情下的煎熬指数肯定不一样的。如果二手房投资人还具备专业投资知识,严格控制负债,谨慎选择买入的房子,只买有特色好位置的房子,现在真心问题还不大。

赚钱的原理是专业的打不专业的,新房市场里开发商太专业了,从博弈角度来讲,普通人想占便宜,太难了,结果一定是买到溢价产品。

所以不要再说价格一降,疫情一来,地产投资人就要哇哇叫了。对于专业投资人来讲,你至少让下跌的级别到第二个级别20%-30%才会影响到他们。真到那时候,那些平时就看空房地产,等抄底的人我觉得,你们还是占不到便宜。

首先房屋价格下跌20%以上,说明经济正式进入衰退和萧条,那些想抄底的人,请问您的工作或生意在这种情况下还保的住吗?有闲钱和勇气去抄底呢?万一刚抄完又跌呢?

第二点,经济萧条期间很多银行信贷政策收紧,现在疫情才几个月,有些银行已经对一些受疫情影响的行业如餐饮,旅游,酒店等行业拒绝接受申请,同时贷款收紧,打工看流水加打电话,自雇人士要看税务局的单子。

请你教教我,经济萧条期间如何拿到贷款?

第三点,一直等待抄底的人手头也没什么房,真让他买到一个好房,他就自己留着自住了。请问房价反弹,你也抄底成功,但如果你把房子卖了赚钱,你住哪?

第四点,房价大跌的时候房源少,很多人能不卖就不卖,你能买到的一般也不怎么样,你是如何找到心仪的房源的。

第五点,房价大跌时,市场恐慌气氛很强,就像在2019年澳洲大选前一,两个月,到处都是房价暴跌40%的新闻。那时候真有很多房子以低于市价10%-15%左右的价格在卖,喊抄底朋友,那时候你有众人皆醉我独醒,去抄底吗?

在信息传播发达的互联网社会,任何发达国家承担不起房产暴跌40%,这就好比一个来了一次大出血,不死半条命也没了,真有这一天,澳洲国运也没了。美国是世界老大靠印钱活过来,香港背靠中国大陆。除此以外,房价大跌后国家,很长时间内都非常非常差。

除非你手头有几千万资金,否则抄底和普通人其实关系不太大。我一直觉得如果房子地段和本身户型具备有稀缺性,所支付的价格在当时也没overpay,又能成功拿到低利息的贷款,就不要可以追求所谓“底”,那只会给自己徒添烦恼,自讨没趣。因为我们没法控制市场,也无法确定自己买到的就是最低价,更无法确定在某个时期我们一定能贷到款。

买入好资产,并长期持有,其它的事就要靠缘分了,巴菲特说股市就是把财富从没耐心的人手里转移到耐心的人手里,房市又何尝不是呢?

感谢您的阅读,我是万邦君。

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最新评论(1)
AAliceY
AAliceY 2020-04-07 回复
我觉得好有道理的


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