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想盖栋房,是拆了旧的好还是整个新套餐?

2019-01-14 来源: 澳洲房产大全 原文链接 评论0条

一般来说,如果想自己建栋房子,在澳洲会有两个选择:

一是购买房屋和土地套餐(House & Land Package),还有一种就是推倒重建。

Domain与HIA执行董事Simon Croft和Carnelian Projects总监Kerri-Ann Hooper探讨了这两个选项的优缺点。

House & Land Package也分两种:

一种是直接去土地开发商处买地,拿到地后自行寻找Builder建造。盖房涉及到规划批准、设计、建造批准、建造、施工等多个方面,相对耗时,且可能因为设计或者建设问题延误,更适合自住而不是投资。

另一种则是连地带房的套餐,也是期房的一种主要购买方式。只需选择好心仪的地块,屋内所有配置都包含在价格内,一般是固定价格,除非自己要求升级,否则价格不会变动。

下文讨论的是后一种。

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对于自住来说,在房屋土地套餐或拆除重建之间的选择,简单归结为两点:

想住哪里,以及为此准备的预算。

推倒重建

随着土地价格快速上涨,以及主要城市土地面积和土地供应减少,拆除重建项目越来越受欢迎。

“重建好处是让住户能够在住上新房同时,还不需要搬离自己喜欢的社区。”Croft说,“另外一种情况就是,买家选择了大部分价值都在土地上的旧物业置入,然后将旧房推倒重建。”

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优点当然是明显的。

Hooper说,能够留在熟悉的社区,是推倒重建的最大优势。

“如果生活在一条你喜爱的街道上,拥有非常好的邻居和美丽社区环境,那么重建可能是正确的选择,”她说。

Croft补充,如果以后决定出售或出租,在一个已成熟区域的新住宅,也将提高房产的整体价值。

缺点:计划外的费用风险

在过去的12个月里,Hooper帮助三个客户完成了重建项目,每个项目都有预算外开支,如土著文化遗产评估报告,靠海侧码头问题,森林火灾报告和下水道水管替换费用。

“有不少隐藏的问题产生,”她说,“ 可能需要支付额外电线杆费用,建房还可能需要申请准入权限,以及影响到道路则还需申请交通管制,或者是设计太靠近隔壁建筑产生问题,或需要申请林火报告等等。”

这意味着,选择拆除重建的业主,将一笔不小的应急基金。

缺点:冗长的审批流程

通常需要三到四个月,才能获得必要的批准进行拆除重建,相比之下,房屋和土地套餐只需要四至六周。

还需要考虑设计或历史建筑保护等限制。

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“例如,在大多数都是单层建筑的区域,两层楼的房屋申请就很难获得批准。”Hooper补充。

房屋和土地套餐

“连地带房”的房屋和土地套餐,通常是在较成熟区域开发的一片全新住宅区,是相比近郊中心或一环区域现房更实惠的替代方案。

这样的套餐一般都是固定价格合同,可以预先了解所有费用,这对购买方更为有利。

房屋和土地套餐也可能相对更为容易获得市政批准,审批房地产私人认证机构完成,不涉及树木,地下电力和NBN已有的话,四到六周内就可以完成审批签署。

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优点:优惠政策

目前市场低迷的情况下,不少土地提供激励措施来刺激消费。

“开发商可能会提出支付印花税的优惠,或针对首次购房者双倍补助金。”她说。

除此之外,还有各种升级产品,包括购买者可以支付$10,000购买价值$70,000的升级套餐,第一套住房补助金提供三倍的优惠,以及接受5%预付款(通常10%)的优惠等。

优点:成本固定,压力更少

相对拆除重建成本不可控因素,选择房屋和土地套餐的压力小很多,因为价格基本上就是固定的。

缺点:基础设施相对落后

不过,一个全新的住宅区,可能意味着基础设施建设没有那么完备,特别是初期入住的话,学校、购物中心、公共交通和社区设施等基础设施不一定跟上,就不是那么方便了。

“很多房屋和土地套餐都在新兴区域,没有现有成熟社区的基础设施和设施。”Croft提到,“在购买新房时,应该慎重考虑这些问题,如果入住太早,子女读书,老人就医等问题是否能够满足要求。”

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新区的基础设施建设通常需要更久才能完成

“同时,自然也需要计算每天通勤是否方便,毕竟,如果每天上下班耗费太多时间,可能回到家都十分疲惫,无法真正享受住新家的愉悦了。”

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